So versichern Sie Ihre Eigentumswohnung richtig

Wohnen
07.11.2023

Für Besitzer von Eigentumswohnungen kommen prinzipiell folgende Policen in Frage:

  • Gebäudeversicherung
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
  • Hausratversicherung
  • Vermieterrechtsschutzversicherung

Dieser Ratgeber erklärt, welche Schäden die Versicherungen übernehmen sowie um welche Policen sich Eigentümer individuell kümmern müssen und welche kollektiv über die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen werden können.

Was gilt für den Versicherungsschutz in einer Eigentümergemeinschaft?

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung werden Käufer automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dadurch gelten spezielle Regeln, die auch den Versicherungsschutz betreffen. Die Gebäudeversicherung in einer Eigentümergemeinschaft ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt (WEG §19 Absatz 2 Punkt 3). Demnach sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum angemessen zum Neuwert zu versichern. Dies umfasst in der Regel eine verbundene Gebäudeversicherung für alle Haupt- und Nebengebäude.

Was leistet eine Gebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung schützt die Eigentümer eines Hauses vor den finanziellen Folgen eines Sachschadens. Versichert ist das gesamte Gebäude einschließlich aller fest eingebauten Gegenstände. In der Regel sind Schäden durch folgende Gefahren abgedeckt:

  • Feuer

    Nach einem Brand zahlt die Wohngebäudeversicherung. Außerdem gibt es Schadenersatz für Kosten durch Löschwasser und Ruß.

  • Blitzschlag, Explosion oder Implosion

    Diese Ereignisse können einen Totalschaden der Immobilie bedeuten. Deshalb ist ein umfassender Schutz durch die Gebäudeversicherung sehr wichtig, um finanzielle Einbußen zu vermeiden. 

  • Sturm (ab Windstärke 8) und Hagel

    Bei Sturmschäden zum Beispiel am Dach ist Windstärke 8 entscheidend. Dann gibt es ein neues Dach oder die Wohngebäudeversicherung finanziert die Reparatur des alten versicherten Gebäudes. Bei Hagelschäden zahlt die Versicherung unabhängig von der Windstärke.

  • Leitungswasser

    Platzen Wasserrohre, zahlt die Wohngebäudeversicherung Schadenersatz. Versichert sind Schäden durch wasserführende Leitungen und die dazugehörigen Anlagen: Wasserversorgung und -entsorgung, Heizkörper und -rohre, Wasch- und Spülmaschinen, Klima- und Wärmepumpen. Auch Aquarien oder Wasserbetten können inklusive sein.

  • Überspannung

    Versichert sind auch Schäden an versicherten Sachen durch Überspannung als Folge eines Blitzschlags.

Die Gebäudeversicherung sollte unbedingt den Schutz vor Naturgefahren beinhalten - mit der sogenannte Elementarschadenversicherung. Nur diese Versicherung schützt das Gebäude vor Elementarschäden wie Überschwemmung (z.B. durch Starkregen und Hochwasser) und Rückstau. Sie zählt in Zeiten des Klimawandels zu den wichtigsten Leistungen. Viele Versicherer bieten die Wohngebäudeversicherung bereits inklusive der erweiterten Naturgefahrenversicherung an – wer sie nicht nutzen möchte, muss den Schutz bei Elementarschäden gezielt abwählen.

Welche zusätzlichen Deckungen sind für Eigentumswohnungen sinnvoll?

Je nach Immobilie ist es sinnvoll, dass der Versicherungsschutz um zusätzliche Gefahren erweitert wird. Dazu zählen etwa:

  • Glasbruchversicherung: Durchblick ohne Ärger

    Die Glasbruchversicherung ist ein wichtiger Zusatzbaustein in der Wohngebäudeversicherung, der nicht fehlen sollte. Sie leistet Ersatz, wenn Scheiben zu Bruch gehen – egal durch welche Ursache. Der Schutz der Glasbruchversicherung umfasst in der Regel:

    • Scheiben und Platten aus Glas
    • Spiegel
    • Glasbausteine und Profilbaugläser
    • Lichtkuppeln aus Glas oder Kunststoff
    • Panoramafenster
    • Wintergärten
  • Anbauten unbedingt mitversichern

    Anbauten wie Garage oder Gartenhäuschen sollten schnellstens gemeldet werden, damit sie bei Bedarf in der Gebäudeversicherung mitversichert werden können. Denn nur nach der Angabe der baulichen Veränderungen ist eine umfassende Absicherung gegeben, sodass im Schadensfall eine Leistung der Versicherung erfolgen kann.

  • Zusätzliche Leistungen einer Wohngebäudeversicherung

    Je nach Anbieter können zusätzliche Bausteine abgesichert, etwa:

    • Vandalismus- und Graffiti-Schäden an Ihrem Gebäude
    • Aufräum- und Wiederherstellungsarbeiten außerhalb Ihres Gebäudes, zum Beispiel nach einem Sturm.

Wer schließt die Gebäudeversicherung ab und wie wird sie abgerechnet?

In der Regel kümmert sich die Hausverwaltung um die Gebäudeversicherung für das Haus. Wohnungseigentümer müssen also nicht selbst aktiv werden, sollten sich jedoch vergewissern, dass Versicherungsschutz besteht.

Die Kosten der gemeinschaftlichen Wohngebäudeversicherung werden über das Hausgeld auf die Eigentümer umgelegt. Es ist wichtig, dass die Immobilie nur durch die Versicherungen der Eigentümergemeinschaft abgesichert ist, um eine Doppelversicherung zu vermeiden. Einzelne Eigentümer brauchen also keine zusätzliche Gebäudeversicherung abschließen.

Brauchen die Wohnungseigentümer eine Haftpflichtversicherung?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt in der Regel eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Diese Versicherung bietet Schutz, wenn Dritte aufgrund von Schäden, die vom gemeinschaftlichen Eigentum ausgehen, Ansprüche geltend machen. Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung ist daher für die Eigentümergemeinschaft wichtig. Sie springt beispielsweise ein, wenn ein Mieter oder ein Besucher auf dem Gelände stürzt und sich verletzt. Ebenso ist sie relevant, wenn durch das Gebäude oder das Grundstück Schäden bei Dritten entstehen. Die Versicherung übernimmt auch die Kosten, die im Falle unbegründeter Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft entstehen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Schäden am Gebäude selbst nicht über die Haftpflichtversicherung abgedeckt sind. Dafür ist eine Wohngebäudeversicherung da (siehe oben).

Wie sind die Möbel in einer Eigentumswohnung versichert?

Das Inventar einer Wohnung zu versichern ist die Angelegenheit jedes Eigentümers. Möbel, teure Elektronik, Geschirr, Kleidung, kurzum: Der ganze Hausrat kann individuell über die Hausratversicherung geschützt werden. Die Hausratversicherung kommt auf für Schäden durch:

  • Feuer
  • Blitzschlag, Explosion oder Implosion
  • Einbruchdiebstahl
  • Sturm (ab Windstärke 8) und Hagel
  • Leitungswasser
  • Überspannung

Auch Gegenstände in Keller oder in der Garage sind mitversichert. Im Rahmen eines Schadens – zum Beispiel einem Wohnungsbrand – übernimmt die Hausratversicherung für gewisse Zeit auch die Kosten für Hotelübernachtungen, Aufräumarbeiten bzw. Transport und Lagerung des Eigentums, wenn die Wohnung geräumt werden muss.

Die Hausratversicherung sollte auch den wichtigen Schutz für Schäden durch Naturgefahren enthalten. Die Elementarschadenversicherung schützt das Hab und Gut vor Gefahren wie Überschwemmung (z.B. durch Starkregen und Hochwasser) und Rückstau. Versicherer bieten diesen Schutz als optionalen Zusatzbaustein zur Hausratversicherung an.

Welche Versicherungen brauchen Eigentümer, wenn sie die Eigentumswohnung vermieten?

Kommen Mieter ins Spiel, kann der Abschluss einer speziell zugeschnitten Rechtsschutzversicherung eine Überlegung wert sein. Hier gilt: Je mehr Vermieter finanziell abhängig sind von den Mieteinnahmen, desto sinnvoller ist eine Vermieterrechtschutzversicherung. Sie deckt das Kostenrisiko von Rechtsstreitigkeiten mit den Mietern ab. Eigentümer, die eine Immobilie vermieten und sich dafür versichern möchten, können meist mit diesen Leistungen aus dem Vermieterrechtsschutz rechnen:

  • Erstberatung / telefonische Anwaltsberatung
  • Anwaltskosten
  • Gerichtskosten
  • Gutachterkosten
  • Mediation / außergerichtliche Streitbeilegung
  • Kosten für den Gerichtsvollzieher
  • Forderungsmanagement bei Mietrückständen

Gut zu wissen: Je nach Tarif und Versicherer lassen sich auch Mietausfälle versichern. Dieser Posten muss bei Vertragsabschluss allerdings gezielt vereinbart werden. Durch diese zusätzliche Leistung steigt logischerweise meist auch der Beitrag für den Vermieterrechtsschutz.

Welche Versicherungsprämien können auf die Mieter umgelegt werden?

Die Gebäudeversicherung zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wer die Wohnung vermietet, kann also die Versicherungsbeiträge für die Wohngebäudeversicherung über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Gleiches gilt für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

Anders verhält es sich mit den Prämien für die Vermieterrechtsschutzversicherung für eine vermietete Immobilie. Diese zählen nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Was passiert bei einem Verkauf?

Im Falle eines Verkaufs des gesamten Gebäudes geht die Wohngebäudeversicherung per Gesetz automatisch auf den neuen Eigentümer über. Das gewährleistet einen nahtlosen Versicherungsschutz für die gesamte Immobilie.

Beim Verkauf einer einzelnen Wohnung bleibt der Schutz der Wohngebäudeversicherung davon unberührt.

Sind Versicherungen für die Eigentumswohnung steuerlich absetzbar?

Grundsätzlich gilt: Versicherungsprämien für eine vermietete Eigentumswohnung sind steuerlich absetzbar, während sie für selbst genutztes Wohneigentum nicht von der Steuer abgesetzt werden können.

Vermieter können häufig die Kosten für die Wohngebäudeversicherung steuerlich geltend machen. Auch andere Versicherungen wie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder die Rechtsschutzversicherung können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzbar sein.

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